绿树渐成荫,,,养老运营报告

在政策与需求的双重导向下，我国养老产业正往更全面、更细致的方向发展，惠及更广大老年群体的养老格局正在形成。

观点指数2021年，养老上升到国家战略高度。

针对严峻的养老问题，国家颁布了一系列文件，对居民养老的方方面面作出细致安排。养老设施、养老金融、养老方式等领域的发展开启了新篇章，养老产业正向着覆盖面更广、效率更高的方向发展。

政策加持下，居家和社区养老服务缺口正逐渐被填补。年内不少企业扩张了社区与居家养老业务，如万科将养老服务引入旗下小区；保利中标了多个街道养老中心项目。而北京市近期发布的物业+养老试点规划，更是将居家和社区养老引导到新的发展方向上，养老产业多业态联动发展的格局已现雏形。

机构养老方面，年内两大养老机构运营主体——房企及险企，也并未停止在养老产业上的耕耘。险企凭借着资金与客户资源的优势，继续重金加码养老产业。泰康之家多地项目传出新进展，业务版图正进一步扩大；中国太保、中国平安及新华保险等多个险企也首发了新的养老产品线。

对比之下，房企的动作则稍显谨慎，不仅投资规模有所收窄，且有逐渐走向居家和社区养老服务市场的趋势。

此外，从前房企和险企一样抢滩CCRC的局面得到扭转，业态分化更加明显。

泰康之家夺标，复星康养、保利健投兼程并进

在行业良性发展大环境下，不同类型的养老企业专注于各自领域，革新体系、扩大规模。

观点指数针对养老行业持续跟踪，遴选出一批在运营上卓越表现的养老机构，这些机构深耕行业多年，形成了丰富的产品体系及高效的运营模式。

位于2022养老机构运营卓越表现前列的泰康之家，一直是险企参与养老的代表，其专注于CCRC项目的打造，项目兼具了医疗服务、人文关怀等多项照护，是业内高端养老项目的标杆。自2021年初起，泰康之家赣园、湘园、鹭园已陆续开业，多地园区体验馆已开放，将于2022年陆续开业，全国业务版图逐步扩大。

紧随其后的是复星康养。不同于房企及险企，复星集团涉及养老、医疗、保险等多条业务线。旗下复星康养是复星集团的核心康养平台，当前已经在北京、上海、宁波、苏州、天津、佛山等多个城市实现CCRC活力养老、康复医疗机构等多业态项目开业及运营。2021 年起复星康养分别与广州珠江实业集团、苏州康养集团等签订了战略合作协议，深入广州、北京、苏州等地发展养老业务。

复星康养的优势在于集团内部资源链条完整，业务闭环下可高效配置各方资源，奠定了增长的坚实基础。

而同样居前的保利健投，作为保利旗下负责养老业务的子公司，当前已打造了机构养老品牌和熹会、公建民营养老品牌银福苑、社区居家养老品牌和悦会等多元康养产品序列。

年内，保利健投深化社区居家养老业务，先后入驻广州市天河区龙洞街、嘉善大云镇。此外，保利健投还和乌鲁木齐及湖北咸宁市咸安区达成战略合作，走政企合作的发展路线。良好的业务基础加上稳步的扩张，进一步开阔了保利健投养老业务的覆盖范围。

与保利同属于房企系养老企业的万科，专注于社区养老体系的搭建，旗下社区养老品牌智汇坊已深入万科多地社区，另有广州、深圳、珠海等地的社区、居家养老项目正在建设当中。

房企多有下设物业公司，借助庞大的物业网络来输送养老服务，可成为房企养老业务延伸方向。迎着物业+养老这一风口，万科养老的社区渗透率将有望进一步大幅提升，并可打造引领行业发展的物业+养老可持续发展模式。

除上述具有典型意义的企业外，观点指数还整理汇总了业内多个优秀的企业，这些企业深耕多年，在不同类型的养老项目建设上兼程并进，引领行业的扩容和升级。

政策定调养老全覆盖，市场缺口待填补

养老是重大民生工程，因此行业发展很大程度依赖于政策导向。

观点指数对年内影响养老行业发展的相关政策进行梳理，可以看到2021年养老相关政策除了全面性的文件外，还有针对医养结合、智慧养老及养老监管等细分领域的规划和指引。

资料来源：公开资料，观点指数整理

按照当前9073的养老格局划分，老年人养老方式可分为居家养老、社区养老及机构养老，前两者占据绝对比例。依据解决普遍养老问题的基本逻辑，年内发布的全面性政策文件主要聚焦在居家养老及社区养老上。

步入十四五时期，国家对关乎社会民生的多个方面作出了细致的规划，由此发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（下称纲要）。纲要中多次提及养老相关事项，刻画出养老产业十四五时期发展的基本框架。

《十四五民政事业发展规划》与《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》两项文件依照纲要的指示，在居家与社区养老服务模式、社区适老化改造、区域养老服务中心建设等方面填充了普惠性养老发展的主要内容；从机构养老质量管控与加大监管力度方面规范养老机构运营；从培育养老服务人才、培育银发经济等方面加大对居民养老的支持。

资料来源：公开资料，观点指数整

此外，近期发布的《十四五国家老龄事业发展和养老服务体系规划》列示了更多的具体指标。重点包括养老服务床位总量达900万张以上；新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率达到100%；养老机构护理型床位占比达到55%以上等。

总体来说，年内针对养老产业的全面性政策法规，要求十四五时期基本要实现养老服务的全面覆盖。但现有的资源是有限的，专门针对居家、社区养老提供服务的企业寥寥无几，居家、社区养老服务市场仍有很大的缺口。

数据来源：《十四五国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，观点指数整理

另一方面，市场空缺同样也是企业业务拓展的方向。观点指数持续监测养老市场动态，年内多个企业在居家、社区养老领域新增投资。如保利与多个地区街道进行签约，向社区居民提供养老服务；万科在旗下楼盘中引入社区养老中心。

细分领域中，医养结合要求从医疗机构与养老机构两方面着手，实现医疗资源与养老的有效对接，尽量减少空置资源。另外为提高养老服务的效率及质量，智慧养老也在积极推进当中。

除了实现居家、社区、机构养老各方面全覆盖之外，2021年养老政策还实现了地域上的全覆盖。各省市紧随国家步伐，对省市内养老产业作了详尽的规划，养老产业发展已有清晰的蓝图。

物业+养老，重塑居家与社区养老形态

面对容纳97%老年人养老需求的居家和社区市场，紧缺的资源难以支撑产业的发展。

2月初，北京市民政局联合多部门印发《关于开展物业服务+养老服务试点工作的通知》，选定北京首开集团、万科集团、北京天恒置业集团、远洋亿家物业服务股份有限公司等旗下的物业养老服务企业，于城六区人口密集的老旧小区、新建小区、街巷物业等不同类型的区域开展为期1年的试点工作。

所选试点企业在养老与物业服务两个领域皆有丰富的经验。

事实上，物业+养老的概念并非首次提出，早在2019年，上海就已曾小规模地进行过物业+养老的初步探索。2020年底，住房和城乡建设部等六部门联合发布《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，鼓励物企涉足养老服务。此次北京正式落实试点工作，以物业+养老为代表的多业态养老发展模式掀开了居家与社区养老发展的新篇章。

如上文提及，社区及居家养老市场存在较大的缺口。从养老产业不同类型的参与者来看，国企难以短时间内渗入所有居民区；险企甚少涉足社区及居家养老；少部分房企针对集团旗下楼盘住户提供养老服务，受众面较窄；其他民间资本受制于自身资金规模，仅能小规模地发展养老业务。

从行业发展情况来看，物业服务覆盖率显著高于养老服务覆盖率，物业企业开拓养老业务对社区及居家养老有着重要意义。当前，龙湖物业、金地社区、银城物业、长城物业等多个物企已兼顾养老业务。而远洋服务的业绩公告披露，现已深入全国268个住宅小区，可向社区提供适老化改造、老年配餐、助医服务等多项为老服务。

物企养老主要从社区适老化改造、由物业团队向老年住户提供基础养老服务、增设社区医疗团队、搭建社区智慧养老平台等几个维度展开。立足于庞大的社区网络，物企开展养老业务同样具备经济效益。物业养老相当于在物业平台上叠加增值服务，多业态协同发展可发挥规模效应。

但同时，物企养老也存在着痛点。首先，物业团队原本并不配备专业的养老人才，发展养老业务会产生新的人力资源成本；其次，社区适老化改造存在着部分社区改造难度大、成本高的问题。物企若要大规模地开展养老业务，还需有更多的考量与准备。

老龄化持续加深，供需错配矛盾仍需解决

年中，国家统计局发布了第七次人口普查数据。

数据显示，截至2020年底，我国60岁以上人口占全国人口的18.7%，而65岁以上人口占13.5%，老龄化程度进一步加深。

此外，要关注到15-59岁人口较六普下滑了6.79个百分点。劳动力人口的下滑与老年人口的快速增加，导致老年人抚养比不断攀升，年轻人养老压力加大。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

与加速的人口老龄化相比，我国养老机构与养老床位的发展相对滞后。

据民政部公布的数据，截至2020年底，我国共有各类养老机构和实施32.9万个，各类养老床位合计821万张，每千名老人仅有养老床位31.1个。

数据来源：民政事业发展统计公报，观点指数整理

从最新发布的数据看，截至2021年第四季度末，我国共有可提供住宿的养老机构39817个，养老机构床位501.6万张。

从机构养老的口径计算，我国1.9亿的65岁以上老人共计需要养老机构床位571.92万张，缺口尚有70.32万张。

数据来源：民政部数据中心，观点指数整理

民政部数据显示，截至2020年7月底，全国共有养老机构将近4万所，已建设养老机构床位429万张，但是入住的老年人只有214万人，养老机构床位空置率近50%。

就需求端而言，现有养老机构床位数并不足以满足老年人的入住需求；就供给端而言，养老机构床位空置率居高不下，这似乎是一个悖论。深入分析其中的原因，主要在于三个方面：

一是养老机构的收费问题。目前，大部分普惠性公办养老机构一床难求，空置率高的问题主要出现在部分中高端民办养老机构中。大部分老人养老金并不足以支付动辄上万的养老机构月费。而早年较多企业偏好布局中高端养老社区，导致了项目目标消费客群范围较小。

二是养老机构的选址问题，城区养老机构入住率高于远郊是显而易见的。我国大部分老年人有着比较传统的家庭观念，远离原住地与子女并不符合普遍性需求。

三是养老机构自身的配置问题。老年人入住养老机构比较看重服务质量与医疗设施的完备程度。配置不高的养老机构自然没有受到青睐。

对于上述问题，香港的养老措施或可提供一些启示。与内地相比，香港老龄化程度更深，且人口密度更大。香港的安老院近9成由民间机构运营，居民入住安老院采用轮候机制。政府向安老院购买养老床位，然后以低价租给老年人使用。

当然，内地对居民养老的补贴力度在逐渐增大。对于空置部分的养老机构床位，未来可作合理的安排，减少资源浪费。

险企加码，养老金融推动行业发展

险企掌握着大体量的养老保险资金，这类资金期限长、规模大，恰好可以化解养老机构投资回收期长的问题。

事实上，我国多个险企早已开辟了养老机构业务。

据中国保险资产管理业协会介绍，截至2021年11月，保险机构在全国34个城市布局养老产业，累计提供超过13万张床位，国内布局养老的人身险公司比例达47%。

泰康人寿、中国平安、中国人寿等多个险企，均有成立养老机构产品线。绝大部分险企养老项目为CCRC社区，定位为大额养老保单的补充产品，锚定中高端客户群体，为客户提供覆盖医疗、养护及金融理财等多个方面的养老服务。

数据来源：企业官网，观点指数整理

年内，多个险企延续这一趋势，重金加码养老产业。

泰康之家多地园区已完工并开放体验馆，不久将正式开业运营。据观点指数统计，泰康之家至今已在全国11地运营12家CCRC养老社区，养老社区版图规划面积超350万平方米。

泰康之家采用会员制收费模式，通过购买保险产品获取入住资格。一方面，养老机构服务与金融产品互为补充，为顾客提供更多层次的养老产品；另一方面，保险费与会员费的双重收入可缩短项目回收期，快速回笼资金。

除泰康外，中国人寿、太平人寿、中国平安及新华保险年内也发布了新的高端养老产品，险企在高端养老领域占据越来越大的份额。

除了实体项目有更大规模的拓展外，年内针对养老金融产品的多项政策也推动了养老保险的发展。年底，中央全面深化改革委员会第二十三次会议审议通过了《关于推动个人养老金发展的意见》，预计更多长期资金将涌入养老市场。

基本养老保险、企业年金养老体系、个人商业养老保险是我国养老保险体系的三大支柱，保险机构当前在其中担任着重要的角色，养老金融产品种类的增多及资金规模的扩大将加速保险机构在养老产业中的发展步伐。

基础养老保险方面，主要由商业保险公司承办的长期护理保险业在逐步扩容。据国家医保局发布，目前全国已有49个城市试点长期护理保险，报销水平总体为70%左右，覆盖近1.2亿参保人。

资料来源：公开资料，观点指数整理

虽然当前试点的政策性长护险基本交由商业保险公司运营，但本质上，长护险仍属于政府牵头的基础社会保障，商业性长护险产品并未有实质性的发展。

对于险企来说，商业性长护险可进一步丰富养老产品层次，而商业性长护险是长护险发展的必经之路。险企在发展养老产业的道路上将迎来更多的助力。

盈利难题和资金压力，房企投资趋于谨慎

与险企大刀阔斧进攻养老产业不同，房企2021年投资风格更偏谨慎。

自三道红线新规颁布以来，各大房企均致力于加快周转、降低负债水平，沉淀大量资产的养老机构项目于房企而言是难以承担的重压。

多年来，房企积极布局养老相关产业，资金、拿地、社区运营等方面的优势是其切入养老行业的动力。但尽管已入局多年，目前有效的盈利机制还未形成。

早早入局的万科2020年注销了杭州市下城区随园之家居家养老服务中心、沈阳万怡康瑞养老服务有限公司两家子公司，并于2018年关停北京万科·幸福家社区养老中心、2019年关停北京万科·嘉园社区嵌入中心。

加上2021年多个企业面临着严峻的偿债压力，因此房企在新项目拓展规模上并不如险企。