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养老地产的运营模式有哪些?

时间:2024-01-03 15:02 来源:网络 作者:小编 人浏览

根据国家统计局数据显示,截至2022年底,我国65岁及以上老年人口规模已有2.1亿,占总人口的14.9%;人口自然增长率自2016年起连续下跌,到2022年,出现了我国近61年的首次负增长,自然增长率为-0.60‰。我国正处于一个深度老龄化社会,且人口形势严峻。面对2.1亿的老年人群体,如何让老年人“老有所养,老有所乐”?在社会养老压力日益加大的同时,“银发经济”也带来巨大商机。养老地产作为“养老”和“地产”的双重结合,发展前景被行业普遍看好,但目前也面临着诸多问题,如前期资金投入巨大、盈利周期长等,如何在内部资金承压、外部竞争激烈的市场环境下活下去,值得深入探讨。


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养老地产运营模式主要有哪些?本文告诉你答案。

 

一、直接销售模式(直接销售产权)

从传统地产思维的惯性角度,卖产权肯定是回笼资金的最优选项,除非土地性质是医疗卫生用地之类,或者土地出让协议中政府部门明确规定必须持有的情况,绝大多数企业都会选择直接销售产权。

事实上,目前国内大部分打着养老地产旗号的项目,本质仍为地产开发,只是附加了一部分养老服务,最多加上专业养老机构运营而已。当然,如果养老服务的价值塑造到位,完全可以为产权销售提升溢价空间。比如多年前北京的东方太阳城项目,就是配建了综合性医院和养老服务设施,进而以养老房的名义销售产权,提升销售速度并实现溢价。

 

还有一种相对少见的情况,定向销售,也就是房源只能销售给老年客户。比如台湾长庚养生文化村,集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”,是当地银发安居的典范项目。可租可售,但购买人与入住人必须年满60岁、且接受指定医院身体检查证明健康状况合格,购买的产权不可继承,只能捐赠给乡里。

 

二、租售结合模式(出租+销售综合模式)

“出租+销售”综合模式,出租养老公寓、运营养老设备和配套设施,出售养老住宅的模式。该模式可以充分实现土地效益,并通过运营实现养老地产的循环发展。优势在于,住宅出售可以使企业资金快速回笼,公寓出租与设施设备运营达到持续收益,实现收益多元化。

 

在该模式下,土地使用方面较为灵活,居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质均可。但是,打造模式多样化使资金的投入更大,且开发周期较长,运营部分需要长期管理与维护。

 

部分专业养老机构选择经营模式为会员制或俱乐部制,类似于高尔夫会籍,有些会员卡设置为可流通(更名、转让、继承等),有些只能本人使用,但允许退卡。

 

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三、会员制(整租模式)

会员制,即整租模式,收入主要来源于会员费。

 

一次性会员费用对应的是床位费,会员费用是不退还的,是每月租金的趸交;服务费和餐费另收。优势是有利于快速回笼资金,良性运营,劣势客户有一定抗性。主要对产权无需求的健康活力老人。目前常见的有四种形式:

 

一是永久性使用权销售,使用权的时限跟土地时限一样,可转让、继承;如某项目使用权转让。出售30年使用权,一般土地无产权证,无法分割小产权,只能签使用权转让合同,土地期满后房子归客户,房屋可以转让。再按月收取2500-3500元不等的服务费。

 

二是终身制使用权销售,使用权的时限到老人离世,获取房屋重复利用价值。如某项目会员卡,目前价值增值转让。

 

三是15年使用权销售,使用权到期,可继续免费使用。便于实现滚动开,收回房产后,再次以返本入住的方式推出,重复利用,获取更高价值。如某项目15年租赁,一次性交纳15年租金,期内退房可按时间折旧退款,15年之后继续居住不再收取租金。

 

四是短期旅居卡,使用期限1-5年,优势是门槛较低,客户面广。

 

最典型案例是上海亲和源,是中国首家老年会员制社区,其位于上海市南汇区康桥镇的项目,土地性质是50年工业用地,但已取得民政局许可证。入住人员要求必须是男性年满60周岁,女性年满55周岁。

会员卡分为A卡、B卡。A卡是永久会员,可流通,会员卡价格已经涨到一百多万,入住后根据户型面积每年缴纳相应年费;B卡是终身会员,不可流通,会员卡价格略低,入住后同样缴纳年费,在未住满15年时,可申请按年限退还会员卡金额。

 

四、床位出租模式(床位出租/月租)

这是传统养老机构最常见的收费模式,多以固定的床位费/月费/服务费等名义向客户收取,如果客户要享受其他增值服务的话另行收费。

 

该模式的优势是易于被客户接受,并且有稳定的现金流;劣势不利于企业快速回收资金。主要是服务刚需老人,定位刚需的项目。

 

典型案例是北京汇晨养老机构管理有限公司,作为北京最知名的养老机构之一,在北七家、北苑路、望京等经营多处养老项目,收费模式为服务费,根据户型面积不同,根据老人身体状况入住不同区域(自理、半自理、失能失智),每月金额数千元甚至更高,同时还要缴纳少量押金。

 

五、金融组合模式(押金、保单制、以房养老等)

通过金融行业手段对养老社区产品进行租赁和销售,达到为企业融资的目的。以下为几种典型的模式:

 

(1)押金制

 

押金制,现金收入主要来源于押金。一次性收取较高押金,到期本金退还,入住期间需要缴纳餐费、服务费。优势是有利于快速回笼资金,劣势是有一定的法律风险、且资金难以入职。主要对健康活力自理老人。此类高押金退还模式受市场接受,符合了住养老院基本不花费用的心里,但是快速回笼的资金需要有高于养老院床位费回报率的投资项目。

 

(2)保单制

 

交押金或买保险,即可获得养老居住权,高额保单+押金制+月费。保险公司在其投入的养老住宅社区项目上,结合销售的养老金产品,未来可以以养老保险金收入来支付养老社区相关费用,但是收支两条线。优势能够长期锁定同一品牌下的共享客户,并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划,实现园区滚动开发。


这种模式最知名案例是泰康之家养老社区。由泰康人寿投资开发,全国计划建设十几个项目,目前北京、上海、成都、杭州等项目都已经开业,并且与美国的医养产业服务商ABHOW 建立了联盟关系。


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(3)以房养老

 

以房养老模式落地很少,分为租赁房产养老和抵押房产养老两种形式。2017年9月20日,青海省首个以“租房入院”为养老服务方式的养老院正式挂牌,“租房入院”指老人自愿将本人房产交由政府或委托的第三方对外租赁,本人入住养老公寓或养老院,老人房产出租收益用于参加政府集中供养,或根据老人本人需求,提高集中供养的层次及服务标准。抵押房产养老的形式则非常复杂,而且存在未解决的法律问题,所以虽然政策出台已经数年,至今仍未大面积推广。

 

(4)投资返还销售

 

投资返还销售,现金收入主要来源于一次性使用权收入。

使用权的时限到老人离世,用产权抵押,房款退还,溢价部分双方分成,可转让。优势是快速回笼资金、便于实现滚动开,收回房产后,再次以返本入住的方式推出,重复利用,获取更高价值。劣势有一定的法律风险,需要设计交易结构规避风险。该模式类似商铺返租模式衍生而来(企业将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主,同时,与小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,商铺由企业统一经营管理,同时会按约定时间支付给小业主固定的租金)。

 

以上就是小编总结归纳的养老地产几种主要的运营模式,希望可以为大家提供参考。

部分来源:微渝中



本文标签:养老金养老服务居家养老养老保险社保

本文标题:养老地产的运营模式有哪些?

本文出处:http://www.dichanyanglao.com/news/news-shenghuo/29174.html

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